Können ausländische Bürger ein Schloss, ein Herrenhaus oder einen Gutshof in Polen kaufen?

Immer wieder kommt es bei Kaufinteressenten von Immobilien oder Grundstücken in Polen zu ähnlichen Fragestellungen und Unsicherheiten durch verschiedene Informationsquellen im Internet:

Kann ich als Deutscher überhaupt ein Schloss in Polen kaufen?

Kann nur ein polnischer Landwirt einen Gutshof in Polen erwerben?

Kann ich auch eine Immobilie mit großem Grundstück und Waldflächen erwerben?

Wir geben Auskunft zum aktuellen Stand in 2021.

Bitte beachten Sie:

Dieser Artikel dient einer kurzen Übersicht und Erstinformation für Kaufinteressenten von Immobilien mit landwirtschaftlichem Charakter in Polen und erhebt keinen Anspruch auf Rechtssicherheit. Keinesfalls ersetzt er eine fundierte Rechtsberatung. Die diesen Informationen zugrundeliegenden Gesetze können kurzfristigen Änderungen unterliegen. Zudem kann es sich bei einem Grundstückserwerb um einen genehmigungspflichtigen Grenzfall handeln, den im Zweifel nur ein Anwalt mit dem Schwerpunkt Grundstücksrecht in Polen ermitteln kann.

Bloße Internet-Recherchen sind nicht zielführend. Ihr erster Ansprechpartner ist der Anbieter einer Immobilie in Polen. Da durch häufig vorhandene Sprachbarrieren die Gefahr von Mißverständnissen oder nicht eindeutigen Aussagen besteht, empfehlen wir im Zweifel eine zusätzliche anwaltliche Beratung. Definieren Sie Ihre Absicht "Was möchte ich wo in Polen zu welchem Zweck erwerben?" und investieren Sie einen kleinen Betrag für eine gezielte Erstberatung bei einem polnischen Rechtsanwalt. Mittlerweile gibt es in Polen viele englisch- und deutschsprachige Anwälte, die ausländische Kaufinteressenten beim Immobilien- bzw. Grundstückserwerb in Polen beraten.

Sofern Sie englisch oder polnisch sprechen bzw. über polnisch sprechende Kontakte verfügen, können Sie sich bei Fragen auch direkt an das Nationale Förderzentrum für Landwirtschaft (Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, kurz: KOWR) wenden. Empfohlen wird jedoch eine Kontaktaufnahme in der Landessprache.

2. Landwirtschaftl. Charakter: Für diese Immobilien und Grundstücke gelten Beschränkungen

In Polen wird bebauten wie unbebauten Grundstücken, die prinzipiell dazu geeignet sind, Landwirtschaft zu betreiben, ein landwirtschaftlicher Charakter zugesprochen. Der Flächennutzungsplan eines Grundstücks gibt Auskunft darüber, ob ein Grundstück in Polen als landwirtschaftliche Fläche eingeordnet wird. In einem solchen Fall obliegt es beim Verkauf und Kauf in den meisten Fällen der Kontrolle der polnischen Argrarbehörde KOWR. Dazu zählen insbesondere:

Allgemein unbebaute Agrarflächen aller Art: Ackerland, Felder, Wiesen, Wälder.
Immobilien und bebaute Grundstücke, deren Grundstücksgröße mit potentiell landwirtschaftlichem Anteil größer als 1 Hektar/10.000 m² ist.

Da viele historische Liegenschaften im ländlichen Raum mit einer landwirtschaftlichen Nutzung verbunden waren oder immer noch sind, können einige Burgen, Schlösser, Paläste, Herrenhäuser, Gutshöfe und gleichermaßen auch Resthöfe sowie prinzipiell alle Häuser und Anwesen mit einem potentiell landwirtschaftlich nutzbaren Anteil von mehr als 1 Ha eine solche Genehmigung erfordern, sofern der Käufer kein anerkannter Landwirt in Polen ist.

Für die erforderliche Genehmigung ist es unerheblich, ob es sich hierbei um eine aktiv genutzte landwirtschaftliche Fläche oder eine Brachfläche mit aufgegebener Nutzung handelt. Auch für registrierte Denkmäler gelten in dieser Hinsicht keine besonderen Bedingungen.

Kurzgefasst: Wenn Sie den Kauf einer Immobilie mit einer Grundstücksgröße von mehr als 1 Ha in Polen planen, sollten Sie sich im Vorfeld erkundigen, ob Sie eine zusätzliche Genehmigung benötigen.

3. In diesen Fällen ist der Kauf einer landwirtschaftl. Immobilie genehmigungsfrei

Wenn das Grundstück einer landwirtschaftlichen Immobilie unterhalb der Grenze von 1 HA liegt, ist ein Kauf genehmigungsfrei. Dann werden Sie rechtmäßiger Eigentümer mit Abschluss eines notariellen Kaufvertrags durch einen polnischen Notar. Vor dem Kauf sollten Sie die Urkunde des polnischen Notars überprüfen und auch immer Einsicht in das Grundbuch verlangen, um sicherzustellen, dass hier keine Belastungen eingetragen sind und der Verkäufer rechtmäßiger Eigentümer ist.

Kommunale Ausschreibung von Immobilien mit größeren Grundstücken

Viele Paläste und Herrenhäuser in Polen befinden sich in kommunalem Besitz. Oft suchen Gemeinden Käufer bzw. Investoren, die Immobilien im Rahmen eines lokalen Flächennutzungsplans entwickeln. Der Flächennutzungsplan gibt hierbei die zukünftige Nutzung vor und ist zumeist Grundlage geförderter Programme zur Entwicklung des ländlichen Raums. Typische Nutzungsmöglichkeiten sind etwa Einrichtungen aus den Bereichen Gesundheit und Pflege oder Erholung und Tourismus.

Wenn Sie am Erwerb einer solchen kommunalen Immobilie interessiert sind, entfällt die Genehmigungspflicht durch die Agrarbehörde, unabhängig der zugehörigen Grundstücksgröße eines ausgeschriebenen Objekts. Jedoch muss ein Käufer die Anforderugen einer Ausschreibung erfüllen und umsetzen. In der Regel gibt es zu jeder Ausschreibung klare Vorschriften hierüber, wer die Immobilie erwerben kann, welche Investitionen in welchem Zeitrahmen zu tätigen sind oder welche privaten und öffentlichen Nutzungen vorgesehen sind.

Auch bei offensichtlich genehmigungsfreien Kaufabsichten
Vergewissern Sie sich immer, ob eine Zustimmung benötigt wird oder nicht. Ein genehmigungspflichtiger Kauf, der ohne behördliche Zustimmung erfolgt ist, ist ungültig und bringt erhebliche rechtliche Schwierigkeiten mit sich, die auch den Verlust des gezahlten Kaufpreises zur Folge haben können!

4. Grundlage der Kaufbeschränkungen

Grundlage der Beschränkungen bzw. erforderlichen Kaufgenehmigung für landwirtschaftliche Grundstücke ist das Gesetz über die Gestaltung des landwirtschaftlichen Systems (Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego) in Polen, dessen letzte Änderungen im Oktober 2021 in Kraft getreten sind. Ähnliche Gesetze existieren auch in Deutschland und anderen europäischen Ländern. Das übergeordnete Ziel ist hierbei, die heimische Landwirtschaft zu unterstützen, zu fördern und vor allem auch einen unkontrollierten Verkauf und Mißbrauch von landwirtschaftlichen Flächen als Spekulationsobjekte zu verhindern.

Daher sieht das Gesetz vor, dass beim Kauf von landwirtschaftlichen Grundstücken bestimmte Voraussetzungen gelten und das zunächst grundsätzlich nur ein Landwirt ein solches Grundstück erwerben kann. Die verbreitete Meinung, das Gesetz richtet sich auch gegen den Erwerb ausländischer Käufer, wird dahingehend widerlegt, dass eine erforderliche Kaufgenehmigung unabhängig von der Staatsangehörigkeit ist, denn auch polnische Staatsbürger benötigen eine Zustimmung für den Kauf einer landwirtschaftlichen Immobilie.

5. Erwerb einer landwirtschaftlichen Immobilie durch Nicht-Landwirte

Polnische oder ausländische EU-Staatsbürger, die keine landwirtschaftliche Tätigkeit betreiben, können eine landwirtschaftliche Immobilie mit einer Fläche von mehr als 1 Ha erwerben, wenn kein heimischer Landwirt Interesse an einem Erwerb hat und wenn auch die Agrarbehörde von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht.

Jeder Eigentümer einer landwirtschaftlichen Immobilie mit einer zugehörigen Grundstücksgröße von mehr als 1 HA, muss die Agrarbehörde über ein Verkaufsvorhaben informieren. Innerhalb einer vorgegebenen Frist muss das Grundstück zunächst einem heimischen Landwirt angeboten werden. Hat kein Landwirt Interesse an einem Erwerb und macht auch die Behörde von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch, kann sie das Grundstück für den allgemeinen Verkauf freigeben. In aller Regel können Sie davon ausgehen, dass die behördliche Zustimmung vorliegt, wenn die Immobilienangebote im Internet auf Makler-Webseiten oder Immobilienportalen angeboten werden. Der Anbieter bzw. Makler ist hierbei verantwortlich, dass für die angebotene Immobilie eine behördliche Freigabe vorliegt.

Unabhängig davon bleibt die Hürde der behördlichen Genehmigung bestehen. Jeder Kaufinteressent muss beim Förderzentrum für Landwirtschaft einen Antrag einreichen, der die Kaufabsicht begründet und das Vorhaben offenlegt.

6. Antrag auf Kaufzustimmung

Der Antrag für die Zustimmung zum Kauf einer landwirtschaftlichen Immobilie in Polen sollte möglichst früh erfolgen. Hier kann das Antrags-Formular der Agrarbehörde KOWR heruntergeladen werden. Sie sollten hierbei genaue Angaben machen und alle Felder ausfüllen. Dem Antrag sind verschiedene Dokumente beizufügen. Erkundigen Sie sich im Vorfeld beim Anbieter einer Immobilie, ob er dahingehend Unterstützung anbietet oder lassen Sie im Zweifel das Einreichen des Antrags anwaltlich begleiten.

Kann die Behörde einen Kauf verweigern?

Selbstverständlich kann die Behörde ihre Zustimmung - auch ohne Angabe von Gründen oder nicht nachvollziehbaren Gründen - verweigern. Wenn Ihr Vorhaben konform mit den polnischen Gesetzen ist, wenn Sie sich zur Investition oder auch zur Schaffung von Arbeitsplätzen verpflichten und wenn Sie bestenfalls vollständig nach Polen übersiedeln wollen, gibt es in der Regel keinen Grund, dass die Behörde einen Kauf verweigert.

7. Können Bürger aus der Schweiz, Großbritannien oder den USA landwirtschaftl. Immobilien erwerben?

Für Kaufinteressenten außerhalb der Europäischen Union gelten die gleichen Vorschriften. Zusätzlich benötigen sie eine Genehmigung des polnischen Innenministeriums, wodurch sich eine zusätzliche bürokratische Hürde ergibt. Je mehr Verbundenheit ein Anstragsteller zu Polen nachweisen kann (Ehepartner, Ausüben einer gewerblichen oder landwirtschaftlichen Tätigkeit...), desto größer sind die Chancen, eine solche Genehmigung zu erhalten. Lassen Sie sich anwaltlich beraten, unter welchen Vorraussetzungen das Innenministerium eine Genehmigung erteilen kann und unter welchen Umständen eine solche Genehmigung entfallen kann.

8. Zusammenfassung

Der Verkauf und Kauf von landwirtschaftl. Immobilien in Polen wird durch die Agrarbehörde KOWR reguliert.
Der Makler, die Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet oder die Agrarbehörde geben anhand des Flächennutzungsplans Auskunft darüber, ob ein Erwerb genehmigungspflichtig ist.
Wenn ein Grundstück mit einem Schloss oder einem Gutshaus nicht als landwirtschaftliche Fläche erfasst ist - dies ist häufig bei touristisch oder zu privaten Wohnzwecken genutzten Objekten der Fall - wird in der Regel keine zusätzl. Genehmigung benötigt.
Der Erwerb von landwirtschaftl. Immobilien durch Nicht-Landwirte mit einer Grundstücksgröße von mehr als 10.000 m² bedarf einer Genehmigung.
Der Erwerb von landwirtschaftl. Immobilien durch Nicht-Landwirte mit einer Grundstücksgröße von weniger als 10.000 m² ist genehmigungsfrei.
Der Erwerb von Schlössern und Herrenhäusern, die durch Kommunen öffentlich zum Kauf angeboten werden, ist unabhängig von der Grundstücksgröße genehmigungsfrei. Käufer müssen jedoch die Anforderungen einer Ausschreibung erfüllen.
Der Erwerb von Immobilien durch Nicht-EU-Bürger erfordert zusätzlich eine Genehmigung des polnischen Innenministeriums.
Ein Rechtsanwalt mit dem Fachgebiet "Grundstücksrecht in Polen" kann Sie weitergehend beraten und sicher durch diesen bürokratischen Prozess begleiten.

Der Kauf einer Immobilie mit landwirtschaftlichem Charakter in Polen kann eine behördliche Genehmigung erfordern.

Können ausländische Bürger ein Schloss, ein Herrenhaus oder einen Gutshof in Polen kaufen?

1. Allgemeine Vorbemerkungen

2. Landwirtschaftl. Charakter: Für diese Immobilien und Grundstücke gelten Beschränkungen