Kauf einer historischen Immobilie in Polen - Häufige Fragen & Antworten

Polen ist Mitglied der Europäischen Union und der NATO und nicht weniger sicher oder unsicher als jedes andere EU-Land. Obwohl die derzeitige polnische Regierung umstritten ist, sind sich politische Beobachter einig, dass diese Mitgliedschaften auch in der Zukunft nicht infrage stehen. Unabhängig davon gelten die Menschen in Polen im Allgemeinen als hilfsbereit und gastfreundlich. Wer schon einmal einen Urlaub in dem Land verbracht hat, berichtet überwiegend von positiven Erfahrungen, die übrigens auch durch die zahlreichen internationalen Geschäftsbeziehungen etwa zwischen Deutschland und Polen belegt werden. Wer sich als Ausländer in Polen integriert und einbringt, wird respektiert und unterstützt.

Das Kriegsgeschehen im Nachbarland Ukraine wirkt sich übrigens kaum negativ auf den polnischen Immobilienmarkt aus. Im Gegenteil: Aufgrund der gegenwärtig hohen Inflationsrate von fast 18% (Oktober 2022) und dem gegenwärtig hohen Bedarf an Wohnraum, erlebt Polen derzeit einen Investitionsboom auf dem Immobilienmarkt.

Während in internationalen Metropolen wie Warschau oder Krakau die englische Sprache geläufig ist und man dort auch ohne Kenntnisse der polnischen Sprache gut leben kann, ist es empfehlenswert, zumindest ein wenig Polnisch zu lernen. Dies ist nicht nur im ländlichen Raum und im alltäglichen Leben sehr hilfreich, es verschafft jedem Ausländer zusätzliche Anerkennung und Respekt. Die polnische Sprache ist zudem insgesamt nicht so schwierig wie ihr Ruf, wenn man mit einer gewissen Regelmäßigkeit am Ball bleibt.

Im gesamten heutigen Polen gibt es schätzungsweise mehr als 12. 000 Burgen, Paläste, Herrenhäuser und ländliche Residenzen. Die Schlösser im westlichen Teil Polens sind im Wesentlichen preußischen Ursprungs, während die Residenzen in Mittel- und Ostpolen zumeist dem polnischen Adel zuzuordnen sind.

Einige historische Gutshöfe wurden nach 1945 stark umgebaut und sind bis heute noch nicht restauriert. Viele andere Schlösser sind hervorragende Sanierungsbeispiele und belegen den guten Ruf der polnischen Handwerker. In Polen gibt es auch mehrere wiederaufgebaute Ruinen: Hier leisten Unternehmen und engagierte Gruppen großartige Arbeit und so manche Ruine wurde aus den verbliebenen Umfassungsmauern neu aufgebaut.

Die meisten ländlichen Residenzen befinden sich in der Woiwodschaft Großpolen Wielkopolska, gefolgt von Niederschlesien Dolnośląskie mit zahlreichen größeren Schlössern und Masowien Mazowsze, die Region, die sich um die Metropolregion Warschau erstreckt

Selbstverständlich. Auch wenn insgesamt immer weniger Fördermittel zur Verfügung stehen und das polnische Steuerprogramm Pałacyk Plus Ende 2022 ausläuft, hat sich der Denkmalschutz innerhalb der letzten 20 Jahre sehr positiv entwickelt und heute einen hohen Stellenwert erreicht. Insgesamt unterscheiden sich polnische Denkmalschutzgesetze nicht wesentlich von den Gesetzen in anderen europäischen Ländern. Der Erwerb einer Denkmalimmobilie in Polen erfordert immer einen Dialog mit Behörden, bringt gleichzeitig aber auch steuerliche Vorteile mit sich. In Abhängigkeit des geplanten Vorhabens ist es immer ratsam, bereits vor einer Kaufabsicht Kontakt mit der zuständigen Denkmalbehörde aufzunehmen. In Polen gibt es für jede Woiwodschaft einen Landesdenkmalpfleger (Wojewódzki konserwator zabytków), der je nach Status des Denkmals bauliche Tätigkeiten genehmigt und überwacht.

Grundsätzlich ist der Kauf von Immobilien aller Art in Polen für EU-Bürger genehmigungsfrei. Es gibt zwei mögliche Ausgangslagen, bei denen ein Erwerb genehmigungspflichtig ist.

1. Das Grundstück oder ein Teil davon ist als landwirtschaftliche Fläche ausgewiesen
2. Der Käufer ist kein Staatsbürger eines EU-Landes

Zu 1:
Der Verkauf von landwirtschaftlichen Grundstücken mit einer Fläche von mehr als 1 Ha wird durch die Agrarbehörde KOWR geregelt. Möchte ein privater Eigentümer eine Immobilie (z.B. Gutshaus mit Park) mit einer Fläche von 10 Hektar verkaufen, muss er bei der Behörde eine Genehmigung für den Verkauf einholen.

Aus der Praxis der letzten Jahre lässt sich feststellen, dass kaum eine Transaktion in Bezug auf den Kauf eines Schlosses in dieser Hinsicht problematisch war. In den meisten Fällen machen weder Behörde noch lokale Agrarunternehmen von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch. Sobald die Behörde - meist innerhalb eines Monats - die Zustimmung erteilt hat, ist es unerheblich, ob das Grundstück eine Größe von 2 oder 20 Hektar aufweist und wer das Grundstück kauft. Ab diesem Zeitpunkt erscheinen solche Angebote auf Immobilienportalen und Sie können davon ausgehen, dass der rechtliche Eigentümerwechsel mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages erfolgt.

Manchmal ist jedoch Vorsicht geboten, denn nicht jeder Eigentümer ist sich darüber bewusst, dass er vor dem Verkauf möglicherweise eine Genehmigung einholen muss. Erkundigen Sie sich daher insbesondere bei privat angebotenen Immobilien mit einer Grundstücksgröße von mehr als einem Hektar, ob der Verkauf rechtmäßig ist.

Zu 2:
Wer als Nicht-EU-Bürger eine Immobilie in Polen erwerben möchte, benötigt immer die Zustimmung des polnischen Innenministeriums. Eine solche Genehmigung wird in der Regel erteilt, wenn der Antragsteller einen gewissen Bezug zu Polen nachweisen kann, etwa durch Verwandte oder Ehepartner. Auch wenn der Käufer plant, dauerhaft nach Polen zu übersiedeln, um dort eine Geschäftstätigkeit aufzunehmen. Zusätzlich beurteilt das Innenministerium in dem Verfahren juristische und sicherheitsrelevante Aspekte des Antragstellers.

Englischsprachige Makler in Polen unterstützen Sie beim Anfordern, Ausfüllen und Einreichen der entsprechenden Anträge. Die Gebühren hierfür liegen bei etwa 500 EUR (Stand 2022). Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel mindestens einen Monat, in Einzelfällen auch wesentlich länger.

Die Behörde erteilt eine solche Genehmigung nur für ein betroffenes Grundstück. Jeder weitere Immobilienerwerb durch Personen außerhalb der europäischen Gemeinschaft bedarf erneut einer behördlichen Zustimmung.

In Polen dürfen Privatpersonen und Unternehmen ohne landwirtschaftlichen Bezug maximal 100 Hektar (Stand 2022) Grundbesitz erwerben bzw. besitzen.

Ja. Uns sind Besitzer u.a. aus dem Vereinigten Königreich, den USA, Deutschland und den Niederlanden bekannt.

Die Sanierung eines Schlosses oder eines denkmalgeschützten Gebäudes kann zu einer komplexen Angelegenheit werden, wenn Sie nicht über ausreichend finanzielle Mittel verfügen und bisher keine Erfahrung im generellen Umgang mit Denkmälern haben.

An dieser Stelle muss auch erwähnt werden, dass bereits so mancher Traum vom Wohnen im Schloss auf dem Land aufgrund von gravierenden Fehleinschätzungen geplatzt ist. Zudem sind auch in Polen die Kosten in der Baubranche drastisch gestiegen.

Pauschale und seriöse Kostenschätzungen sind zwar schwierig, es können aber aktuelle Erfahrungswerte herangezogen werden. Für ein Herrenhaus, das vom Keller bis zum Dach saniert werden muss, können Sie mit mind. 5 000 zł (1.100 EUR) pro Quadratmeter rechnen. Für ein kleineres Herrenhaus mit 500 m² Wohnfläche sind das: 5 000 * 500=2 500 000 zł / 543.000 EUR.

Übrigens: In Polen gibt es hervorragende Handwerker und Unternehmen, die auf die Restaurierung von historischen Denkmälern spezialisiert sind. Wenn Sie eine Vermittlung wünschen, kontaktieren Sie uns!

Die Preise für Paläste und Herrenhäuser in Polen variieren je nach Zustand, Region, Lage, Grundstücksgröße und vielen anderen Faktoren. Echte Schnäppchen sind heute sehr selten und nur mit viel Glück möglich. Derzeit kostet die günstigste Immobilie auf REALPORTICO 70.000 EUR, für die teuerste Immobilie werden 7.000.000 EUR aufgerufen.

Neben dem Internetangebot gibt es allerdings auch zahlreiche weitere Objekte, die für wenig Geld erworben werden können. Hierbei handelt es sich häufig um Ruinen in "schwierigen" Lagen, die über mehrere Jahre nicht vermarktet werden konnten. So ist es kein Geheimnis, dass z.B. Schnäppchen-Gutshöfe in unmittelbarer Grenzlage zur Oblast Kaliningrad schon vor 20 Jahren kaum gefragt waren.

Neben der privaten Wohnnutzung sind die häufigsten Nutzungskonzepte:

1. Wohnen und Gewerbe

Mischnutzung: Privater Wohnraum und Vermietung von Ferienwohnungen.

2. Wohnungen

Umwandlung in mehrere Miet- oder Eigentumswohnungen.

3. Unternehmensimmobilie / Büroräume

Unternehmensimmobilien für Geschäftszwecke aller Art.

4. Eventlocation

Veranstaltungsort für alle Arten von Events.

5. Hotel / Tourismus

Nutzungsmöglichkeiten im Bereich des Tourismus, der Gastronomie und Hotellerie.

6. Gesundheit und Pflege

Einrichtungen im Bereich Gesundheit, Erholung, Pflege und Soziales.

7. Schulen und Schulungszentren

Bildungs- und Fortbildungseinrichtungen aller Art.

8. Museum / Ausstellungen

Private Museen gibt es wenige, denn sie lassen sich in der Regel nicht wirtschaftlich rentabel betreiben.

Bei der Suche nach einer geeigneten Nutzung ist zu bedenken, dass je nach Objekt und Lage nicht alle Konzepte tragfähig und einige Bereiche/Geschäftszweige heute ausgeschöpft sind. Es sollte berücksichtigt werden, dass auch in Polen derzeit ein Mangel an Servicepersonal im Gaststättengewerbe herrscht. Es bedarf einer detaillierten Analyse und unternehmerischen Geschicks, um eine geeignete Nutzung und wirtschaftliche Tragfähigkeit zu erreichen. Wenn Sie Inspiration und Hilfe benötigen, können wir Sie an renommierte Unternehmen vermitteln, die sich auf die Entwicklung, den Betrieb und den Verkauf von sanierten Schlössern als Gewerbeimmobilien spezialisiert haben.

Zwar besteht theoretisch die Möglichkeit, eine Immobilie über eine polnische Bank zu finanzieren, dies ist aber wenig sinnvoll und kommt in der Praxis nicht zum Einsatz, da dies mit hohen Voraussetzungen, Bürokratie und erheblichem Mehraufwand verbunden ist. Finanzierungsfragen sind daher immer über eine Bank im Land des Kreditnehmers zu klären. Hier müssen Sie jedoch davon ausgehen, dass eine heimische Bank den Erwerb einer Auslandsimmobilie nur finanziert, wenn ausreichend Sicherheiten z.B. in Form von Grundbesitz vorhanden sind.

Die Notargebühren richten sich nach dem Wert der Transaktion und sind in der Gebührenverordnung für Notare geregelt. Sie setzen sich aus einem fixen und variablen Anteil zusammen. Insgesamt fallen die Notargebühren in Polen im Gegensatz zu Deutschland deutlich niedriger aus.

Aktuelle Beispiele im Jahr 2022:
Transaktionswert: 1 000 000 zł (~ 217.000 EUR)
Notarkosten: 4 770 zł (~ 1.037 EUR)

Transaktionswert: 5 000 000 zł (~ 1.087.000 EUR)
Notarkosten: 14 270 zł (~ 3.102 EUR)

Beachten Sie, dass Notargebühren ohne Steuer angegeben werden und zusätzlich die polnische Umsatzsteuer in Höhe von 23% fällig wird. Zusätzlich ist die Gebühr für den Grundbucheintrag in Höhe von 200 zł zu entrichten.

Gute Nachricht für alle zukünftigen Denkmaleigentümer. Registrierte Denkmäler sind in Polen von der Grundsteuer befreit. Eigentümer von Schlössern, Herrenhäusern und denkmalgeschützten Immobilien bezahlen keine Grundsteuer.

In Polen gibt es im Gegensatz zu Deutschland keine Grunderwerbssteuer. Stattdessen wird eine einmalige Gebühr für "zivilrechtliche Geschäfte" (Podatek od czynności cywilnoprawnych) erhoben. Die Höhe beträgt 2% des Transaktionswertes und wird mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags direkt beim Notar entrichtet.