In 7 Schritten zur Immobilie in Italien

Neulich hast du diese Immobilie im Internet gesehen. Sie ploppte einfach so auf:

Historische Villa mit Charme zu verkaufen – nur wenige Meter vom Lago di Como entfernt.

Zunächst hast du die Anzeige gar nicht richtig beachtet. Seitdem du die letzten Monate immer wieder auf den Immobilienplattformen gesurft bist, bekommst du ständig irgendwelche Immobilien vorgeschlagen. Doch diese historische Villa lässt dich nicht los. Sie hat irgendwas! Und du beginnst zu träumen: Vom Ausblick auf den See beim Sonnenuntergang. Du, bei einem Glas perlenden Brut auf deiner Terrasse sitzend, die Stille um dich herum genießend. Unterbrochen nur vom abendlichen Konzert der Grillen. Du bist vollkommen entspannt und genießt diesen Moment aus tiefster Seele. Was, wenn dieser Traum Wirklichkeit würde? Welche 7 Schritte du gehen solltest, um deine Traumvilla in Italien zu kaufen, erfährst du in diesem Artikel.

Schritt 1 – Grundlegende Überlegungen

Hast du bereits eine Ahnung, in welcher Region Italiens deine Villa liegen soll?
Italien besteht aus 20 Regionen und jede Region hat ihre ganz besonderen Charakteristiken, ihre Küche, ihre Mentalität – und teilweise sogar ihre eigene Sprache wie z.B. Südtirol.

Im Internet findest du sowohl auf YouTube als auch über die Suchfunktion in Google viele Informationen zu den jeweiligen Regionen. Wenn du diese Informationen lieber hörst, dann empfehle ich dir gerne meinen Podcast 20 Regionen, die Deinen Traum wahrmachen können.

Soll deine Villa lieber in der Nähe des Meers sein oder an einem See liegen?
Wenn du eher zum Meer tendierst, dann wäre z.B. die Versilia (Toskana) eine gute Wahl. Wenn du jedoch einen See bevorzugst, kämen z.B. der Comer See, der Lago Maggiore oder auch der Gardasee in Frage.

Oder zieht es dich eher an einen Fluss?
Dann bieten sich das Veneto, z.B. entlang der Brenta, und das Piemont und hier explizit Castelletto Cervo an.

Du hast so gar keine Vorstellung, welche Region die deine sein könnte?
Dann mach unser Quiz! Anhand von verschiedenen Fragen und deinen Antworten ermitteln wir deine perfekte Region in Italien – ergänzt mit zwei Alternativvorschlägen.

Villen in Norditalien 2024 — Villen in Norditalien
Aktuelle Kaufangebote

Der Norden mit Seen wie dem Gardasee, dem Comer See und dem Lago Maggiore zählt nicht nur im deutschsprachigen Raum zu den bekannten Sehnsuchtsorten Italiens. Während es dort grundsätzlich auch erschwingliche Immobilien gibt, starten die Kaufpreise für kleinere historische Villen in unmittelbarer Seelage in der Regel im siebenstelligen Bereich. Im etwas weiteren Hinterland sind günstigere Preise zu erwarten, oft sogar ohne auf einen Seeblick verzichten zu müssen.

Schritt 2 – Für was will ich die Immobilie nutzen?

Wenn du deiner Wunschregion näher gekommen bist, solltest du dir nun klar machen: Für was will ich die Villa eigentlich nutzen? Als Erstwohnsitz? Als Zweitwohnsitz? Nur für die Ferien für mich und die Familie? Als Vermietungsobjekt, wenn die Villa leer steht? Als Investitionsobjekt? Finanziell hat es Vorteile, wenn du die Immobilie als Erstwohnsitz nutzt – unter anderem sparst du bei der Registergebühr (2% statt 9% vom Katasterwert, außer es handelt sich um ein Luxusobjekt – das ist dann bei der Budgetbestimmung ein wichtiger Punkt). Auch zahlst du keine Grundsteuer. Emotional ist es natürlich auch etwas anderes, ob du Italien zu deiner neuen Heimat machst oder dort nur als "immer wiederkehrender Nicht-Mehr-Tourist".

Es sprechen jedoch auch einige Argumente dagegen. Harte Faktoren wie z.B. die Wegzugs- und Entstrickungssteuer, der Versicherungsstatus in Deutschland oder das unterschiedliche Gehaltsniveau. Eine umfangreiche Liste an Vor- und Nachteilen findest du hier:

Alternativ höre doch gerne einmal in unseren Podcast zu dem Thema rein: Kann man als Deutscher in Italien ständig leben und arbeiten?

Schritt 3 – Das 3-Säulen-Modell

Kommen wir nun zu einem Kernstück der Immobiliensuche: je genauer du weißt, was du willst, umso einfacher wird es für dich, deine Villa am Comer See oder wo auch immer du wohnen möchtest, tatsächlich zu finden.

Was ist das 3-Säulen Modell?

Es ist die Definition deiner zukünftigen Immobilie auf Grundlage der folgenden drei Kriterien:

No-Go’s: Das darf meine Immobilie auf gar keinen Fall haben
Nice-to-have: Das sollte meine Immobilie haben
Must-have: Das muss meine Immobilie haben

Wenn du gerne Kontakt zu Nachbarn hast, dann wären 5 km Entfernung zum nächsten Anwesen ein Beispiel für ein No-Go.

Wenn du gerne zwei begrünte Balkone hättest, die Immobilie aber nur einen aufweist, dafür alles andere super ist, dann wäre dies ein Beispiel für ein Nice-to-have.

Wenn du auf gar keinen Fall mit dem Auto zum Einkaufen fahren möchtest, dann ist ein gut bestückter Lebensmittelladen vor Ort ein absolutes Must-have.

Lass die drei Listen am besten prominent auf deinem Schreibtisch liegen – es werden dir bestimmt immer wieder Kriterien einfallen, die du dann schnell notieren kannst. Hierfür sich Zeit zu nehmen, lohnt sich!

Schritt 4 - Welches Budget habe ich und wie finanziere ich es?

Nachdem du für dich entschieden hast, welche Merkmale deine Immobilie haben muss, kannst du nun im nächsten Schritt dein Budget festlegen: Was ist das Maximum, das du auszugeben bereit bist? Bei deinen Berechnungen solltest du folgende Posten im Blick haben:

Kaufpreis
Mögliche Zusatzkosten (z.B. für die Renovierung, siehe im nächsten Abschnitt)
Steuern (abhängig davon, ob Erstwohnsitz oder Zweitwohnsitz, siehe Punkt 2)
Gebühren
Notar
Kreditzinsen

Man spricht allgemein von etwa 10% Zusatzkosten, die eingeplant werden müssen. Wenn du das Haus deiner Träume „in contanti“ (bar) zahlen kannst, erleichtert das vieles und gibt dir bei den Preisverhandlungen zusätzlichen Spielraum. Makler oder Verkäufer sind in diesem Fall oft zu einem weiteren Preisnachlass bereit.

Solltest du fremdfinanzieren müssen, welche Möglichkeiten gibt es?

Die deutschen Banken finanzieren in der Regel nicht in Italien – mit gewissen Ausnahmen, z.B. in Südtirol, in der Toskana oder an ausgesuchten Orten wie dem Comer See. Auch bei den italienischen Banken ist es als Ausländer schwierig, einen Kredit aufzunehmen. Hier kann man sich an sogenannte Broker wenden, die an deiner Stelle Kontakt mit den Banken aufnehmen und für dich eruieren, was möglich ist. Es gibt auch auf Baufinanzierung im Ausland spezialisierte Agenturen, die allerdings Zusatzkosten für ihre Vermittlung generieren.

Grundsätzlich interessant können die Förderprogramme des italienischen Staates sein. So gibt es nicht nur unterschiedliche Boni (z.B. Superbonus, Ecobonus, Bonus Casa, Conto Termico, Bonus Verde etc.) für „normale“ Immobilien, sondern auch spezielle Steuererleichterungen für Baumaßnahmen an historischen Gebäuden (decreto sostegni-bis, D.L. 73/2021). Mit der Risoluzione N. 43 vom 27.07.2022 wird darüber hinaus ein Steuerguthaben (credito d’imposta) von 50% bis max. 100.000 € gewährt. Allerdings kann man dies nur geltend machen, wenn man in Italien Steuern zahlt!

Hier lohnt es sich auf jeden Fall, mit einem auf das italienische Steuerrecht spezialisierten Steuerberater zusammenzuarbeiten.

Schritt 5 – Immobilie suchen und finden

Mit den ersten vier Schritten hast du eine großartige Vorarbeit geleistet: Du weißt, in welche Gegend du möchtest. Du weißt, wofür du die Immobilie nutzen möchtest. Du hast anhand des 3-Säulen-Modells deine Kriterien bestimmt, dein Budget festgelegt und weißt, ob und wenn ja, wie du deinen Traum finanzieren willst.

Im fünften Schritt geht es nun an die zielgerichtete Suche – nicht das Hin- und Hersurfen zwischen den einzelnen Immobilienplattformen, sondern das Suchen mit System. Welche Möglichkeiten gibt es?

Zuhilfenahme eines Maklers – dieser kann anhand deiner in den Schritten 1-4 bestimmten Voraussetzungen dein Haus in Italien suchen und hoffentlich finden. Die Maklergebühr beträgt i.d.R. 3-4% des Kaufpreises, in besonders beliebten Regionen (z.B. Gardasee) auch mal zwischen 5-6%.
Du suchst selbst vor Ort und meldest dich beim Verkäufer, wenn du ein „Vendesi“ Schild am Haus oder Gartenzaun siehst.
Du nimmst an einer Versteigerung teil (ausführliche Informationen hierzu findest du in diesem Blogartikel zum Immobilienkauf mittels Versteigerung in Italien sowie in der Podcast-Serie zum Immobilienkauf in Italien).
Du suchst nun mit Strategie auf den einschlägigen Immobilienplattformen. Dabei solltest du dir bewusst sein: Es sind i.d.R. Ladenhüter, die hier abgebildet sind. Sie können dir jedoch einen Überblick verschaffen – und du kannst ganz gezielt beim Anbieter nachfragen, ob er ein ähnliches Objekt im Portfolio hat, das noch nicht veröffentlicht ist! Die Suche über Immobilienplattformen habe ich in diesem Blogartikel zur Immobiliensuche in Italien ausführlich beschrieben. Unter diesem Link findest du die passende Podcast-Sendung zur Immobiliensuche in Italien.

Gehen wir jetzt davon aus, du hast verschiedene Villen gefunden, die deinen Kriterien entsprechen. Nun möchtest du sie natürlich auch sehen. Was also tun? Als Einstieg würde ich dir raten, eine Online-Besichtigung über WhatsApp Video zu machen. So kannst du dir einen ersten Eindruck verschaffen, nachfragen und ein Gefühl für dein vielleicht neues Zuhause bekommen. Sagt dir die Immobilie tatsächlich zu, vereinbare einen Termin mit dem Makler oder dem Verkäufer vor Ort – und besichtige sie.

Schritt 6 – Die Immobilie besichtigen

Bei der Immobilienbesichtigung gibt es ein paar Punkte, die du unbedingt beachten solltest – abgesehen von deinem Bauchgefühl!

Achte auf die unmittelbare Umgebung der Immobilie (auch auf Gerüche und Lärm!)
Überprüfe den Zustand der Anlagen in der Immobilie (Heizung, Hydraulik, Elektrik)
Beachte bei der Besichtigung besonders die Bäder und Toiletten
Inspiziere das Dach der Immobilie (Art der Ziegel, Struktur des Daches, versteckte Öffnungen, Isolierung)
Werfe ein Auge auf den Dachboden (Absenkungen, Dämmung)

Neben diesen strukturellen Aspekten – frage den Makler oder Verkäufer Löcher in den Bauch:

Weshalb wird die Immobilie verkauft?
Seit wann steht sie leer?
Bleiben die Möbel in der Villa?
Liegen alle Dokumente vor?

Hier die Liste der entsprechenden Dokumente:

Atto di provenienza (Herkunftsnachweis)
Planimetria catastale (Katasterplan)
Attestato di prestazione energetica (Energieausweis)
Segnalazione certificata di agibilità (Bewohnbarkeitsbescheinigung)
Certificato di conformità urbanistica ed edilizia (Bestätigung der Städtebaulichen- und Wohnzweckkonformität)

Nicht alle Dokumente liegen bereits bei der Besichtigung vor – müssen sie auch nicht. Mit der Nachfrage gibst du dem Makler oder Verkäufer jedoch zu verstehen, dass du dich mit der Materie beschäftigt hast. Selbstverständlich darfst du auch fotografieren oder ein Video machen. Der Makler oder der Verkäufer werden es dir auf eine höfliche Frage sicher nicht verwehren.

Ausführlichere Informationen zur Immobilienbesichtigung findest du in dem Blogartikel Die Hausbesichtigung in Italien oder als Podcast zur Hausbesichtigung in Italien.

Die einzelnen Dokumente habe ich in dem Artikel Kaufe keine Immobilie in Italien ohne diese 7 Dokumente ausführlich beschrieben. Wie immer auch zu hören als Podcast-Sendung zur Dokumentation beim Immobilienkauf.

Gehen wir jetzt davon aus: Du hast deine Villa gefunden! Du siehst dich der Erfüllung deines Traums vom Sonnenuntergang, dem wunderbaren Ausblick auf den See und der tiefen Zufriedenheit, die du empfindest, schon ganz nahe.

Was ist nun der nächste Schritt?

Schritt 7 – Der Kaufprozess

Der Immobilienerwerb folgt einem mehr oder minder festgeschriebenen Prozedere: Nehmen wir an, der Verkäufer möchte 1,2 Mio. € für die historische Villa haben. Wie fast immer (Ausnahme z.B. Bauherrenobjekte) kann auch hier über den Preis verhandelt werden. In der Regel sind es etwa 10%. Also machst du ein Kaufangebot (la proposta) in Höhe von 1 Mio. €. Dieses wird der Verkäufer wohl nicht akzeptieren, und ihr einigt euch auf 1,1 Mio. €.

Du erhältst nun ein schriftliches Kaufangebot, in dem das Verkaufsobjekt, die technischen Daten, der vorgeschlagene Kaufpreis, die Verkaufs- und Zahlungsbedingungen sowie mögliche Sonderforderungen aufgeführt sind. Wenn du das Kaufangebot unterschreibst, verpflichtest du dich zum Kauf und musst zunächst eine Anzahlung in Höhe von 10%-30% der festgelegten Kaufsumme sowie eine Pauschale bei der Agenzia delle Entrate leisten.

Unterzeichnet der Verkäufer, geht das Kaufangebot in den Kaufvorvertrag (il preliminare) über. Dieser ist für beide Parteien rechtlich verpflichtend. Sollte der Verkäufer aus irgendeinem Grund beschließen, doch nicht an dich zu verkaufen, muss er dir die doppelte Summe deiner Anzahlung zurückzahlen. Wurde das Kaufangebot bereits sehr gut und mit allen notwendigen Inhalten formuliert, bedarf es keiner neuen Fassung des Vertrags. Zu diesem Zeitpunkt hat der Makler im Übrigen das Recht, seine Provision einzufordern.

Der letzte Schritt dieses Prozesses ist der notarielle Kaufvertrag (il rogito). Hierbei handelt es sich um einen öffentlichen Akt, der den endgültigen Eigentumsübergang festlegt. Der Notar ist verpflichtet, zu kontrollieren, dass alle Dokumente (siehe Schritt 6), insbesondere der APE (Energieausweis), vorliegen. Hinsichtlich der Bewohnbarkeitsbescheinigung können sich Verkäufer und Käufer darauf einigen, auf diese zu verzichten. Dies nimmt der Notar entsprechend in den Vertrag auf.

Beim Kauf werden nun folgende Zahlungen fällig:

Notar (Honorar, Archivkosten, Notarkammer, allgemeine Kosten, i.d.R. zwischen € 1.200 – 3.500)
Verkäufer (Restbetrag Immobilie)
Agenzia delle Entrate (Registersteuer, Hypothekensteuer, Katastersteuer, Stempelgebühren, sonstige Gebühren)

Zwischen dem Kaufangebot und dem notariellen Kaufvertrag dürfen maximal drei Jahre liegen. Normalerweise beträgt die Zeitspanne sechs Monate. Es kann jedoch auch viel schneller gehen. Solltest du beim notariellen Akt nicht vor Ort sein können, kannst du eine Prokura bei einem deutschen Notar ausstellen lassen, mit der du einen sogenannten Vollmachtnehmer beauftragst, an deiner Stelle die Unterschrift vorzunehmen. Dieser Prokura-Nehmer muss zweisprachig, italienisch-deutsch, sein.

Am schönsten ist es aber sicher, wenn du selbst die Unterschrift vornimmst und dann gleich den Schlüssel zu deiner Villa in Empfang nehmen kannst.

Was meinst du? Kannst du dir nun vorstellen, deinen Traum wahr zu machen? Wenn du dich gerne begleiten lassen möchtest, einen Berater an deiner Seite haben möchtest, der dir all die Arbeiten abnimmt, die dir eher lästig sind, dann kontaktiere uns gerne.